Thị trường BĐS: Chờ tiếng nổ lớn

 Hiện đang tồn tại nhiều quan điểm trái chiều về tương lai của thị trường BĐS, về mạng của các doanh nghiệp BĐS, công ty xây dựng, ngân hàng và hàng loạt các lĩnh vực có can hệ. Song tựu chung lại, ngày càng có nhiều dấu hiệu cho thấy, quơ các cố gắng nhằm chống lại thị trường đều có khả năng thất bại cao, đồng nghĩa với việc, thị trường bong bóng này sẽ nổ tung trong thời gian tới, chứ không chỉ xịt dần dần như một cuộc hạ cánh mềm trong mơ. 

Về phía các cơ quan quản lý, nhiều chủ chương, chính sách được đưa ra, thậm chí bằng cả tiền nhằm vực dậy thị trường BĐS, hay nói đúng hơn là vực dậy các doanh nghiệp BĐS, song sau mải mê cố gắng, con tàu BĐS vẫn lừng lững lao dốc với gia tốc ngày một lớn. Và đã có những dấu hiệu cho thấy, sự kích thích không đúng lúc, đúng chỗ sẽ tạo nên một phản lực không mong muốn khiến thị trường khuyết tật vĩnh viễn bị tước bỏ dịp thay máu, hồi sinh và vận hành như một cơ thể lành mạnh. Bên cạnh những cố gắng khởi hành từ các chính sách vĩ mô, cũng có nhiều cố gắng khởi hành từ cá nhân có tầm ảnh hưởng tới thị trường theo nhiều cách khác nhau. Cách đây vài tháng Chủ tịch công ty BĐS Hoàng Anh Gia Lai, ông Đoàn Nguyên Đức từng tuyên bố chắc nịch: “Tin tôi đi, đừng chờ nữa, ai có nhu cầu về chỗ ở mà đủ năng lực tài chính hãy mua nhà vì không có tời điểm nào tốt hơn bây giờ.” 3 tháng sau, giá nhà đất vẫn đấu đi xuống đều đặn trong mọi phân khúc, tốt hơn thời điểm “bây giờ” của ông Đức.  Nhận định về tương lai của thị trường BĐS Việt Nam, ông Đặng Hùng Võ cho rằng bi kịch thực sự của BĐS Việt Nam sẽ rơi vào nửa cuối năm nay, khi ngày càng nhiều đại gia “ngã ngựa”. Từ nay đến cuối năm, tính kịch liệt sẽ bùng nổ vì nợ xấu, nợ đọng chưa được giải quyết.  Trong khi đó, ông Trịnh Đình Dũng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng khẳng định: “Đây là thời điểm tốt, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp mua nhà hợp với điều kiện kinh tế của mỗi gia đình”. Thậm chí ông Dũng còn đưa ra nhận định rằng thị trường BĐS trong phân khúc tầm trung ở Hà Nội và TP. HCM đang ấm dần lên, và rằng nhiều dự án giá đã giảm tới 50%, tương đương thời điểm năm 2006! na ná, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng thường trực Bộ Xây dựng cũng đưa ra bình luận đây là thời điểm phù hợp để mua nhà. Thậm chí, ông Liêm còn cảnh báo, nếu chờ giá nhà hạ thêm, thì người khác sẽ mua mất! Tuy nhiên, bất chấp những nắm duy ý chí nhằm cứu vãn thế kẹt của các doanh nghiệp BĐS, thị trường vẫn vận hành chính xác như một cỗ máy: với một kiểu đầu vào xác định, thị trường sẽ cho ra một kết quả tương xứng. Kết quả của sự đầu cơ tràn lan, chộp giật, phá vỡ cơ cấu đầu tư của các tổ chức kinh tế, bất chấp các chính sách về đất đai, quy hoạch… là một thị trường tăng trưởng nhanh, nhưng lệch lạc. Nó giống như một gã khổng lồ đang đứng trên đôi chân đi mượn tật nguyền. Một thị trường mà ở đó lợi ích chỉ tập hợp vào một nhóm với đủ các mánh khóe, sức mạnh để biến vốn liếng về tiền bạc, đất đai của nhà nước, của người dân thành các dự án cá nhân và thổi giá lên tận mây, trước sau gì cũng bị người dân nhìn ra bản chất và tuyệt giao. Cái giá phải trả là sự đông cứng của cầu, mặc cho bên cung cứ ùn ùn tung hàng. Nợ ngân hàng, nợ xấu, không bán được hàng, không có nguồn thu để duy trì hoạt động, không đảm bảo tiến độ dự án theo cam kết, xuất hiện các dấu hiệu lừa đảo… là các bộ mặt xấu xí mà không ít nhà đầu tư BĐS đang phơi bày trong suốt những năm qua.  Khi xu hướng phá sản gia tăng từ nay đến cuối năm thì với hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện của Việt Nam, khách hàng sẽ là người chịu thiệt thòi nhất.   Nhiều doanh nghiệp BĐS đổ lỗi cho khó khăn kinh tế chung, cho chính sách (?!), song theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì nguyên nhân chính xuất phát từ lối làm ăn chộp giật của các doanh nghiệp. Ông Võ ví von, thị trường giống như một đàn ngựa đang phi rất nhanh thì đột ngột dừng lại, không “ngã ngựa” mới là lạ. Khi thị trường sốt, nhiều đại gia đã ăn đủ từ BĐS, thì nay, thị trường suy thoái, sự trả giá là lẽ công bằng. Họ - các nhà đầu tư - “chết” vì lợi nhuận, vì coi thường pháp luật. Mặt khác, ông Võ cho rằng quản lý nhà nước thiếu chuyên nghiệp, không dẫn dắt được thị trường cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Nhận định về tương lai của thị trường BĐS Việt Nam, ông Đặng Hùng Võ cho rằng bi kịch thực sự của BĐS Việt Nam sẽ rơi vào nửa cuối năm nay, khi ngày càng nhiều đại gia “ngã ngựa”. Theo đó, hiện tại các chủ đầu tư vẫn đang trong trạng thái nằm im, xem cứu được đến đâu thì cứu. Song từ nay đến cuối năm, tính kịch liệt sẽ bùng nổ vì nợ xấu, nợ đọng chưa được giải quyết. Nguyên thứ trưởng Võ nhận định thị trường sẽ tiếp tục vỡ vì BĐS giá cao tồn đọng chưa có dấu hiệu chuyển biến. Để tự cứu mình, một trong những giải pháp mà nhiều doanh nghiệp buộc phải làm để tồn tại là hạ giá nhà. Tuy nhiên, rất có thể khi xu hướng phá sản gia tăng từ nay đến cuối năm thì với hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện của Việt Nam, khách hàng sẽ là người chịu thiệt thòi nhất. Với những lập luận dưới góc độ khác, nhưng quan điểm không quá khác biệt, TS Alan Phan cho rằng giải pháp duy nhất của thị trường là để các zombies (xác sống) chết đi! Khi bong bóng BĐS nổ, có thể ảnh hưởng tới lợi ích của một nhóm trong đó có vài ngân hàng thương mại, doanh nghiệp BĐS…, song “nhà giàu” sẽ thấm thía bài học của kinh tế thị trường. Đổi lại, người dân sẽ có cơ hội làm chủ một căn nhà. Ảnh hưởng tích cực từ hiệu ứng trên sẽ tác động trở lại nền kinh tế, hướng tới những bước đi mang tính bền vững hơn. Có thể thấy quan điểm chung của giới chuyên gia, giới quan sát - những đối tượng ít gắn tính lợi ích cá nhân nhất đối với thị trường - là để thị trường vận động một cách tự nhiên, các nguyên tắc của thị trường sẽ tự động sắp xếplại trật tự bị xáo trộn một cách phi tự nhiên bởi các nhóm quyền lợi trước đây gây ra. Chỉ bằng sự đổ vỡ của các nhân tố tiêu cực, thì tính tích cực mới có cơ hội được nhen nhúm và phát triển.